Leigureiknir

Forsendur

Samtökin miða við verð fasteigna samkvæmt upplýsingum fasteignaskrár Þjóðskrár og fjármögnun á kaupum á því verði. Ofan á fjármögnun og niðurgreiðslu lána leggst 0,18% fasteignagjöld og 1,1% viðhaldskostnaður ofan á ársleigu og 2,5% greiðslufallstrygging og 2,0% umsýslugjald ofan á leiguna.

Miðað er við markaðsvirði húsnæðis á árinu 2020 og leigan síðan færð á verðlag í nóvember 2021. Viðmiðunarverðið er meðaltal og miðast við meðalíbúð í fjölbýli. Ef íbúð hefur mikla kosti hnikast verðið upp og niður að sama skapi ef íbúðin er í kjallara, illa skipulögð eða með aðra annmarka. Gefin eru út þrjú viðmið:

Óhagnaðardrifin leiga:

Hér er miðað við 20% eiginfjárframlag og verðtryggt 80% lán til 99 ára á 1,69% vöxtum, en það voru vextirnir í síðasta útboði Félagsbústaða. Lánstíminn miðast við lágmarks líftíma húsa en ekki lánstíma á almennum húsnæðislánum einstaklinga. Þeir aðilar sem ættu að geta tryggt þetta verð eru sveitarfélög, verkalýðsfélög, almannasamtök og aðrir sem geta boðið tryggingar fyrir lánum umfram fasteignirnar sjálfar.

Þrátt fyrir að þetta þrep sé óhagnaðardrifið þá verður til innan þessara félaga eign vegna þess að fasteignaverð hækkar meira en almennt verðlag. Félögin munu því geta byggt fleiri íbúðir með tímanum eða lækkað leiguna.

Leigjendasamtökin gefa ekki út að sinni viðmiðunarverð fyrir leigufélög sem eru fullfjármögnuð og rekin af lífeyrissjóðunum, en reikna má með að leiga þeirra eigi að geta umtalsvert lægri en óhagnaðardrifin leiga sem sækja þarf lánsfé til að byggja eða kaupa íbúðir.

Markaðsleiga:

Hér eru sömu forsendur og í óhagnaðardrifinni leigu nema hvað reiknað er með 2,5% vöxtum á lán til 99 ára fyrir 80% af verði fasteignanna. Þeir aðilar sem þetta á við eru samvinnufélög, almannasamtök og séreignarstofnanir, sem ekki hafa bakhjarla sem geta tryggt enn betri lánskjör, og einkafyrirtæki sem leita í langtímafjárfestingu með lítilli en öruggri ávöxtun.

Innan þessara félaga verður nokkuð hröð eignamyndun þótt leigutekjur geri vart meira en standa undir afborgunum, vöxtum, viðhaldi og rekstri. Þessi félög geta því vaxið jafnt og þétt með kaupum á nýjum eignum eftir því sem veðhæfi eldri íbúða eykst nema þau kjósi að láta leigjendur njóta hækkunar eignarverðs umfram almennt verðlag.

Okurmörk:

Hér er miðað við sömu forsendur og í fyrri viðmiðunum, vextir eru 2,5% eins og í markaðsleigu en hér er lánstíminn aðeins 40 ár og reiknað er með að leigan greiði niður lánið á þeim tíma. Leigjendur kaupa því íbúðina fyrir leigusalan nokkrum sinnum á líftíma hússins.

Þetta er viðmiðunarverð sem ætti við um einstaklinga og fyrirtæki með veikt lánstraust, aðila sem í raun eiga ekkert erindi inn á húsnæðismarkað. Það er trú samtakanna að með uppbyggingu eðlilegs húsnæðismarkaðar muni þessir aðilar smátt og smátt hverfa af markaðnum.

Ólíkt verð eftir hverfum

Viðmiðunarverðið endurspeglar mismunandi verð eftir hverfum á sama hátt og kaupverð íbúða er ólíkt. Ef við tökum dæmi af 60 fermetra tveggja herbergja íbúð þá er óhagnaðardrifið verð í Vesturbænum 125.500 kr. í Vesturbænum en 88.500 kr. í Breiðholti. Okurmörkin eru að sama skaði ólík; 195.000 kr. í Vesturbænum en 137.500 kr. í Breiðholti. Hin hverfin raða sér svo þarna á milli; Miðbærinn er aðeins ódýrari en Vesturbærinn og Árbær/Norðlingaholt og Grafarvogur/Grafarholt mitt á milli Vesturbæjar og Breiðholts.

Almennt er niðurstaða Samtaka leigjenda að húsaleiga er alltof há og langt umfram raunkostnað leigusala. Viðmið samtakanna er traustur markaður með þolinmóðu fé en raunveruleikinn er að þetta er markaður þar sem stærsti hluti leigusala freistar þess að draga inn mikinn hagnað á stuttum tíma, ekki bara í formi hækkunar á fasteignaverði umfram verðlag heldur einnig umtalsverðan afgang af rekstri og afborgunum.

Þar sem fasteignaverð er hærra í Vesturborginni og leiguverðið almennt um og yfir því sem venjulegt fólk getur borgað, er munurinn á kaupverði og leiguverði þar minni en í efri byggðum borgarinnar. Sá sem kaupir íbúð til að leigja út í Breiðholti fær því hærri ávöxtun en sá sem gerir það sama í Vesturborginni, nema að verðmæti íbúða í Vesturborginni hækki mikið umfram hækkun íbúða upp í Breiðholti. Þá vegur meiri hækkun íbúðaverðs upp minni afgang af rekstri og afborgunum lána.

Hér er hægt að sjá enn frekari skýringar á gagnagrunni Leigureiknis.